尽管北京楼市举座投入转机期，但市集分化权贵，部分二手房源仍展现出强盛的韧性。抽象多家中介机构提供的成交情况，东城、西城、海淀、向阳四个中枢城区，都出现握续活跃的二手房小区。其中包括西城区的荣丰2008、东城区的望坛新苑、海淀区的上地东里、向阳区的芍药居北里等记号性楼盘。

抽象来看，从西城的小户型“神盘”到东城刚入市的稀缺二手房，从海淀带有优质训导资源房源到向阳的刚需大盘，行动“流量红盘”并非无意，而是精确击中了面前市集的中枢诉求，其背后有着显然的“硬核”价值逻辑。

西城小户型200多万元就能“上车”

荣丰2008。新京报贝壳财经记者 袁飘逸 摄

西城成斟酌量当数荣丰2008，二手房的销售逻辑即是“低门槛”。

荣丰2008始建于2001年，总建筑面积达到34.56万平时米，直到2008年才一齐建成入住。小区约有5645户，由17栋楼组成，与周围楼盘比拟，最大的特质是小户型、低总价，这亦然其换手率高企的主要原因。

事实上，荣丰2008的往复量近年握续霸榜。抽象机构数据，近一年其看房主谈主数朝上6800东谈主，是左近远见名苑、朗琴园等小区看房主谈主数的2倍。为此，荣丰2008左近也集合了不少二手房门店。其居高不下的东谈主气也引起了其他区域牙东谈主的爱戴，“一年到头，只买卖荣丰2008的屋子就不错了。不必像咱们这样东跑西奔。”隔壁的马连谈中介门店一位牙东谈主如是说。

荣丰2008小户型居多，户型面积为19平时米至60平时米掌握的开间，其中二三十平时米的房源最多。此外，荣丰2008还包括约160平时米的大三居，不外这种产物相对较少。

从挂牌价来看，现在200多万元就可“上车”。据牙东谈主小张先容，该小区最大特质是流畅性好，这亦然西城除了平房、半地下房源外，总价最低的楼盘，小区换手率高，成交节律快。

荣丰2008提供了“低总价西城门票”，诱骗了部分为了西城户口以及预算有限的年青购房者。其中包括一部分在金融街上班的年青白领。不外，荣丰2008的流弊是居民多，物业贬责一直被诟病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中东里，这是20世纪80年代以及90年代的屋子，属于“德胜学区”，三帆中学从属小学就在裕中西里小区内。固然“多校划片”计策下存在调剂风险，但仍莫得让家长们留步。面前挂牌均价在13万元/平时米掌握，三四十平时米不带电梯的一居室，总价最低在600万元以下。

裕中西里、裕中东里，位于北二环与北三环之间，交通便利，隔壁有地铁8号线、10号线、12号线。再加上医疗等大家配套，是西城二手房中的“万能型”选手。而其过失即是屋子比较老。

东城二环边稀缺次新址受宠

2025年东城流量盘当属望坛新苑。其地处南二环边，距离永定门外地铁站约200米，是北京中枢区体量最大的棚改模样，总居民朝上5000户。

望坛新苑于2023年收场委派，2024年底连接有房源上市往复。从房源来看，涵盖50多平时米的一居、64和81平时米的两居、95和109平时米三居，统共房源均为精装修委派。现在，挂牌均价约为8万元/平时米，从房源来看，两居室占比较大。尽管望坛新苑属于回迁安置房，但房屋性质仍然是商品房。值得一提的是，望坛新苑和高端模样天坛府相邻，后者现在的挂牌均价为12万元/平时米。

刘女士在2025岁首也去看过两次望坛新苑。据她先容，那时周末看房的东谈主许多，一套房会有两三组的看房者。“有的屋子莫得东谈主住过，是缔造商刚交房的花样。精装修，拎包就能入住。位置好、房源新是望坛新苑最大上风，与左近宽广房龄朝上20年的房源比拟，望坛新苑还是很有诱骗力的。”

行动东城区稀缺的次新址源，望坛新苑诱骗了许多但愿在内城买到房龄相对较新址子的改善客户。不外，最终刘女士还是毁掉了，她以为南北朝向两居户型的采光并不好，何况社区环境还是无法与真确的商品房社区比拟。

排在东城区流量第二位的是新景家园东区、广渠家园，新景家园东区坐落于崇文门商圈——北京内城最高贵、配套最纯属的区域之一。小区包含17栋板塔皆集建筑，典型户型涵盖58平时米一居至98平时米三居。现在的挂牌均价是9.7万元/平时米。

广渠家园是具备方便交通和内城便利活命小区的代表。其紧邻广渠门外大街和地铁7号线。现在房源挂牌均价为7.5万元/平时米，比拟崇文门等中枢区域，价钱更具“亲和力”。

不错看到，东城区有内城不能复制的区位、纯属便利的活命氛围，还有新入市的新址带动居住品性提高，诱骗着部分改善需求。

海淀训导、产业支握“老破小”往复

上地东里。新京报贝壳财经记者 袁飘逸 摄

上地东里、育新花圃成为海淀的流量楼盘。购房者经营极其显然：要么为训导，要么为责任通勤。

其中，上地东里固然是海淀区的粗俗老旧小区，楼栋数多，居住密度大，但价钱却不低。现在挂牌价朝上10万元/平时米，近一年带看东谈主数朝上4000东谈主，非论是挂牌价钱、挂牌量，还是看房主谈主数都远远最初区域内的其他小区。

上地东里户型面积跨度大，主力户型为59-73平时米两居及三居室。上地东里有着优质的训导资源，包括上地实验小学和上地实验学校，此外，上地东里地处中关村软件园放射区，集合了宽广互联网巨头，不仅有住房需求，还有较强的支付智力。不外，上地东里的劣势也很较着，是典型的“老破小”社区。

据牙东谈主小冯先容，小区房源的流畅性很好、成交活跃，基本上都是莫得电梯的板楼，个别单位有外挂电梯。购房者中，既有为了孩子上学方便的家长，也有在隔壁大厂责任的东谈主。

育新花圃有着大型社区的抽象上风。共有50多栋楼、5000多户，是一个高校老师住宅社区，最初的业主以高校教员工为主。小区紧邻地铁8号线育新站，出行方便，行动大型社区，左近生意配套完善。何况社区自带“育新学校”，从小学到高中十二年制。关于精通训导连贯性、幸免小升初“折腾”的家庭而言，诱骗力较大，现在挂牌均价为6.7万元/平时米。

向阳大型社区主打性价等到通勤方便

芍药居北里、弘善家园、农光里是向阳流量较高的楼盘。它们均非高端次新址，而是性价比更高的二手房，自尊刚需上车、职住均衡和纯属活命等多元需求。

芍药居北里位于东北四环内，是一个大型社区，总户数朝上1.2万，在售房源朝上200套，近一年的看房主谈主数朝上万东谈主，非论是挂牌量还是成交量都在芍药居区域居前线。近一个月来看，二三居房源成交较多。

芍药居北里地舆位置优厚，左近活命配套设施完善。区域内有中国东谈主民大学从属中学向阳学校小学部，除了郊区家长在此置换外，还相接了精深在望京责任的年青白领的刚需置业需求。芍药居北里性价比凸起，住宅产物涵盖38-145平时米户型，二手房挂牌均价6.7万元/平时米。

关于芍药居北里，据牙东谈主小李先容，芍药居北里是公房、经济适用房社区，无法与商品房社区比拟，不外小区近两年一直在进行环境翻新。

弘善家园是包括经济适用房、安置房及商品房的大型羼杂社区，总户数朝上1.2万，户型以中微型为主，总价完毕得当，是东二环至东三环区域内艰辛的“上车盘”。现在的挂牌均价为3.9万元/平时米，一居室总价不到200万元。

该小区有着方便的通勤上风。业主罗先生示意，他在这里居住快20年了，昔日思过换房，但比较之下发现，在北京很难找到性价比这样高、到哪去都方便的社区。

农光里相似是纯属地段的小区，其位于东三环劲松CBD放射区。社区范围较大，虽房龄相对较老，但一居在200万掌握就能“上车”。现在挂牌均价为4.9万元/平时米，诱骗了许多在左近责任、夺陌活命便利性的购房者。

向阳区流量盘凭借总价、通勤、配套上的某一项或多项凸起上风，击中了北京刚需和改善群体的求实需求。

关于2025年北京二手房市集，中指盘问院指数盘问部总司理曹晶晶示意，近七成二手住宅成交总价在500万元以下，市集“刚需刚改”特征权贵。

通过上述小区不错显然地看到，当购房逻辑日益追思居住推行时，领有不能复制的“硬核”身分，非论是带有训导资源、稀缺房源属性，还是性价比高，都组成了金钱流动性的“护城河”。在刚需刚改成主流的往复布景下，保握活跃的小区恰是精确回话了市集的确切诉求。

新京报贝壳财经记者 袁飘逸

剪辑 杨娟娟

校对 吴兴发开云体育